谈及日本的房地产，我们可能首先想到的是“经济停滞、房价腰斩”那些血淋淋的教训。但日本经济停滞的20年，却诞生了一种副产品——“工匠精神”，整个社会不再追求“庞、大、快”，而是专攻“精、巧、细”。
在这样的大背景下诞生的日本住宅产品，有许多细节让人不得不服，或许在如今的行业趋势下，只有这样的产品才真正是未来的总趋势。或许与日本的房地产行业相比，我们远远不是胜利者，我们只是“太年轻”。
俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
为了更好地分辨房子好与坏，首先我们来看两张图：
浙江奉化建于上个世纪90年代的房子，2014年4月4日倒塌，不到30年的寿命被国外媒体称为“快餐式公寓”。
日本群马县中山道某专门学校的办公楼，建于20世纪60年代，照片摄于2016年。
这里有个疑问，日本60年房龄的旧房为何如此之新？
这一切，表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术，实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。所谓“工匠精神”，就是一辈子只做一件事，而且将这件事做到极致。
1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。
位于大阪府大阪市中心区的住友大厦，第一期竣工于1926年
2007年，日本自民党提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。当然，这里所指的200年，并不是说200年内不做任何的修复工作，而是指住宅的结构年限能达到200年。
位于兵库县的甲子园巨人体育场（现名：阪神甲子园球场），1924年竣工
中国住建部副部长仇保兴曾公开表示，中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下，英国的建筑平均寿命为132年，美国的建筑寿命为74年。
一、为什么日本房子不漏水？
在中国买二手房和毛坯新房，除了装修让人心力交瘁，洗手间、厨房漏水最令人抓狂。
水电部分是装修最头疼的，涉及各种管道、电路、水路的设计与安排，稍有不慎，基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居，你没法偷懒不修，而修起来基本就要敲墙敲地板，伤筋动骨。
相对于国内楼房的经常漏水等问题，在日本几乎是没有的，这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。日本住宅的厨房与洗手间，施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间，这是高度工业化之下的必然结果。
首先，日本管线产品由专业的设计公司设计，标准化、自动化程度高，产检极其严格，品控做得相当好。
隐藏的布线板
其次，日本人施工时的认真和专业程度，恐怕在全球都无出其右。
高度标准的工业制成品，再经过高度专业的施工与安装，想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。日本的做法是铺设完管道后，作架空防水楼板预留检修口，出现问题检修就十分方便。
一个在日本做了4年房地产中介的台湾小哥讲过一个段子。在日本买房子居然没有漏水保修，日本人不是最重视售后服务的吗？
关于漏水保修与房产中介公司主管的对话：
日本主管：什么是漏水保修？
我：我买了房子在一定期间内，假设漏水的话，就有人帮忙修缮。
主管：好好的房子，为什么会漏水？
我：可能因为老化或者外墙有渗水进来。
日本主管：啊，我懂了，那个不叫漏水，那叫施工不良。
这位台湾小哥感慨：原来在日本人眼里，那不叫漏水，日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固，因为房子本来就不应该漏水。
二、住宅建设的专业化程度较高
在日本，房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的，而且都是由像三菱、住友、大和、丰田、三井等制造业大企业来做的。
大企业与建筑队的区别，大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生，其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑，有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等，整个工业流程基于精密的计算及自动化。
如果我们在北京装房子听说哪个装修队还有个专家智库，这是不是天方夜谭？
1993年建造完成的大阪Next21，凸显了日本建筑制造公司的想象力和前瞻性
在上世界九十年代，日本在建筑技术方面取得多项进展，从房屋结构到软装设计，都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分，可以多线程并进作业。
举例而言，一户建在地基阶段，会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来，保证不会有扬灰、漏水的情况出现，整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比，邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。
日本效率最高的房子，是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅，早晨8点钟开始建设，下午4点钟做完，而且品质非常好。
不是我们想的那种装配式的很简陋的房子，比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。
三、洗手间设计精妙
对幸福感挫败严重的房子什么样，想象一个这个画面：
地板和墙壁永远湿漉漉的卫生间，淋浴时不小心就弄湿了马桶坐垫，冬天洗完热水澡想照镜子吹个头发，镜子上却蒙了厚厚的一层蒸汽。
日本很多公寓面积都不大，但是不管多小的房子，卫生间也一定会做干湿分离的设计，这也是日本住宅的一大特色。马桶与洗澡间分开，甚至在房间的不同角落。
洗澡时不会打湿马桶，也使得家人们可同时淋浴、使用洗手台或马桶。此外，日本住宅的洗澡间一定有浴盆，泡汤可是日本人最重要的生活传统之一。
日本卫浴设计十分注重干湿隔离
日本分离式卫生间，带有单独浴缸
浴盆的附近的按钮，可以调节水温、水量，也可以定时放水。在晚上到家后，可以直接躺进去泡着。盆底全部是防滑颗粒，防止摔倒，但又不会太硌脚。现在新设计的房子里，浴盆对面都有显示屏，可以直接和手机连接。总之，你能想到的需求，都可以被满足。
相信买马桶盖的国人对日本的马桶一定印象深刻。马桶旁边的按钮，可以冲水、喷淋冲洗屁股，然后吹热风，有的马桶还带有电动软钳，帮女士处理护理用品等。
洗手池的下水管会连通到马桶，实现水的循环利用。马桶旁没有纸篓，日本的手纸入水溶解，纸篓就没必要，这样洗手间就不会有异味。
曾引发中国顾客抢购的日本智能马桶盖
马桶设计独特的旋流式冲水，节水强劲，淋浴及洗浴盆都使用节水系统，设置多种节水模式。卫生间多使用纤维强化板，能够有效的抑制结露、霉菌、螨虫和异味。节能和环保是日本住宅的一大特色。
你能从这张日式公寓设计图中找到浴室和卫生间吗？
四、室内空间用到极致
日本公寓住宅面积都比较小，一般都在60到70平方米左右。不过这并没有影响到日本人享受生活，只要设计的户型合理实用，一家3到4口居住都很舒服。
而且，在日本购房，房屋面积是指实用面积，而不是建筑面积。经过设计师的妙手，40平米能做出80平米的感觉。
日本房屋追求对空间的充分利用
和国内的千篇一律的房间结构相比，日本更注重根据房间的特点进行个性化设计，充分利用闲置空间。以收藏收纳功能为例来说，在入户玄关，设有大容量的鞋柜，每个卧室也都有一面墙作为壁橱。
虽然房间很小，但是杂物都能收藏整齐，不占用空间，也不需要再购买衣柜这样的大型家具，也避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。
日本房间壁橱，用于收纳可以节省大量空间
日本知名设计师隈研吾的弟子小岛伸也，设计了阿里巴巴总部大楼。他介绍，不同于中国人追求舒适度，日本人多在意房间的利用率和便捷性。
想要在狭小的空间里住的舒服，首先要提高的就是空间利用率。譬如对于收纳空间，经过统计认为收纳空间占有室内建筑面积的10%的比例是比较合适的。而如果没有那么多空间，也可以通过“空间活用术”的手段，发掘很多不常用的空间。
像日本下面这个户型。整个房子按照使用习惯被分为“休闲区”，“洗漱区”，“起居区”三大块。
“休闲区”包含客厅和厨房，中间多没有墙壁间隔，在面积不够的情况下，让客厅兼顾了餐厅的作用。
日本常见厨房构造
“洗漱区”为保证能同时使用，则是多划分为3个单独房间。
分离式洗漱区，各自独立
“起居区”主要是卧室，在面积狭小的单身公寓，大多被并入休闲区，而并非一个独立的空间。
单身公寓对于空间的划分
五、抗震性能一流
处于环太平洋地震带的日本一直是个地震多发国家。
1996年后日本政府连续四次修改《建筑基准法》，将住宅、楼房的抗震标准提高为经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌；日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震；商务楼等人员密集场所要求能够经历8级地震不倒，使用期限能够超过100年。
据地震经验，在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅，新建的公寓很少倒塌。日本建筑界和学术界，在建筑防震领域的研究，可谓是全球首屈一指。工业化、专业化的背后，有一套科学及学术体系为依托。日本的许多建筑创新，就是在这样的背景下做出了，在全球都获得了广泛认可。
2011年日本“3.11”大型地震及海啸发生时，距离福岛仅300公里的东京震级也在7级以上，然而地震在东京市区内造成的死亡人数仅仅为7人。
正在施工的建筑基层
当时《纽约时报》报道称：“日本严格的建筑规范挽救了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家，或许已经有数万人在地震中遇难。”
日本建筑对材料的质量要求十分严苛
1996年日本实行“耐震改建计划”广泛应用了隔震技术，普遍在房屋和地基之间加入减震层，利用建筑物本身的晃动来吸收地震的能量。
这种技术，就是在建筑的底部安装弹性橡胶垫，或者摩擦滑动承重座缓冲装置来抵抗地震。这些橡胶层非常耐用，一般使用年限约60年，能够把地震对楼房的摇晃程度减轻1/3到1/5。
隔震系统的下部板
六、永久产权，而且不限购
前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友，朋友是第一次来日本，属纯玩。
没想到，玩着玩着，就看好了东京，仅仅数天的东瀛游，在做不动产中介的朋友帮助下，居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼，外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时，也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。
日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。日本的房屋价格透明，全部在线可以查询，投资风险低。
由于都会区的人口持续净流入，租售比很高，房租收益非常稳定，是个不错的现金流。通常有不低于5%的投资回报率。此外就是保值率高，比较容易变现。
日本房产的物美价廉，对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓。
假设是20年前造的，由于日本泡沫经济后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（125万人民币）左右，甚至有些地方1000万（62万人民币）日元就足够了。
日本“一户建”内部装修图
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