中国夫妇300万在北海道买两栋别墅开民宿，年回报率15%

去日本买房开民宿，靠谱吗

随着北美、欧洲、澳洲等一些房地产境外投资的热门地开启房价跌势，今年不少国人前往日本进行房产投资。某金融圈大V就在其微博放言：“一口气买下日本一条街，命名为‘蛮子小路’。”随后，他又发起了众筹项目，将这些房子改造成民宿。

在日本买房开民宿真的这么火爆？钱报记者采访了在日本定居4年的民宿经营资深人士李简(化名)，他讲述了在日本买房的故事。

用300万元买了两栋别墅，年投资回报率还不错

对于李简来说，定居海外算是机缘巧合。2013年，在北海道旅行的李简被当地70%以上的森林覆盖率所吸引。“北海道的风光媲美北欧，来了就不想走了。”

过了一年，李简就带上妻子，办了投资经营签证移居北海道。“我们在北海道一共购置了两套独栋别墅，一套是建好3年的次新房，一套是已经有25年房龄的二手房，房价加局部改造、装修，花了300万元。”

李简说，买200万元的房子，要交的印花税、登记税、取得税大约2万元人民币，成本并不算高。“土地和房屋是永久产权，每年缴纳物业持有税(评估价1%)。独立别墅一般没有物业费，公寓须交管理费。”

当时，李简了解到日本推出“观光立国”政策，放松各国旅游签证，入境游客激增。日本观光局统计显示，2017年，赴日本旅游的游客数量比往年增加了20%，并且这个数字一直还在增长。东京、大阪、北海道等地旅馆爆满，住宿缺口30%以上。

“民宿就是在这段时间火的，2015年初我将手上的两套物业进行改造，一套整租，一套自住分租。我申请的是民宿许可，一年有180天可营业。虽然不是全年，但日本住宿费高，像北海道，民宿标间500~600元/晚，套房800~1000元/晚，整栋3000元/晚起，只经营180天的收益也不错。一般来说，北海道12月~3月中旬是冰雪旺季，5月~9月中旬是春夏旺季，开放180天足够了，剩下的时间要么是请朋友来住，要么干脆空着。”

李简表示，日常的成本，除了水电采暖费1500~2000元/月/栋，物业持有税5000元/年/栋，无其他费用。“另外，长租或民宿收入要交个人所得税，12万元/年以内税额5%，12万~20万元/年税额10%。但家庭收入总额如果不到350万日元(约21万元)/年，属于低收入阶层，个人所得税就不用交。”

李简自己算了一下，整租(整套租给短期游客)的年投资回报18%，分租的年投资回报率15%，平均下来16.5%。”这两年，经李简介绍，来日本买房开民宿的朋友不下10个，一般年投资回报率都能达到15%左右。

日本人不热衷买房，去炒房并不靠谱

事实上，经历过房地产泡沫破裂所导致的“失去的20年”，在日本人心中，房地产不是什么热门话题。

之前有报道称，日本房子太多，一些村庄甚至免费发放房子。“这些‘免费房’都在偏远的乡村，远离JR铁路。”李简表示，到日本买房应尽量选择热门旅游城市。即便买房开民宿，不同城市也有不同政策。今年刚执行的日本民宿法，让一直走在灰色地带的日本民宿正式合法化，同时也更趋严格，比如京都地区，仅每年1月15日~3月15日期间内可营业，兵库县则是全年禁止。

受到2020年东京奥运会、2025年大阪世博会等利好刺激，日本部分区域地价、房价上涨。但在李简看来，如果纯粹是短期炒房，到日本投资并不划算。“日本人并不热衷买房，很少有炒房概念。很多人工作到40岁左右，有一定积蓄才会买一套合适的房子。而且，日本并不是传统意义上的移民国家。因此，如果抱着炒房的心态到日本买房，找下家并不容易。”

这几年日本房价相比英国、加拿大、澳大利亚等移民热门国家，涨幅不大。“北海道的房价这两年涨得并不多，所以炒房并不划算。到日本买房，更适合经营民宿或长租，收取租金回报。”李简说。